Mémo fiscal

L’article 156 bis du code général des impôts prévoit que les propriétaires de monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal de faveur, leur permettant de diminuer le montant de leur revenu global imposable, et par conséquent de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. 

• Lorsque le propriétaire de l’immeuble perçoit des loyers (des recettes) sans occuper celui-ci, les charges foncières seront imputables en totalité  sur les revenus fonciers procurés par l’immeuble.
• Les déficits fonciers restant sont déductibles en totalité du revenu global du propriétaire de l’immeuble classé monument historique. 

► Les immeubles éligible a régime de fiscal de faveur :

Sont éligibles au régime fiscal de faveur, prévu par l’article 156 (II) r du code général des impôts : 

• les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
• les immeubles qui font partie du patrimoine national et bénéficiant du label délivré par la fondation du patrimoine. (le label doit alors avoir été délivré sur avis favorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine). 

► Le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant une certaine durée : 

• Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans.
• Le point de départ du délai de quinze ans correspond à la date d’acquisition de l’immeuble . 

I - Engagement de conservation de l’immeuble en cas de démembrement :

• Lorsque le droit de propriété de l’immeuble est démembré, l’engagement de conservation de l’immeuble doit être pris par l’usufruitier et par le nu-propriétaire. 

II - Engagement de conservation de l’immeuble lorsque l’immeuble appartient à une société :

• Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’engagement de conservation doit être pris par la société.
• Les associés doivent prendre l’engagement de conserver leurs parts pendant au moins quinze ans, à compter de l’acquisition de celles-ci. 

III - Engagement de conservation des parts, lorsque l’immeuble est en indivision :

• Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire devra conserver sa quote - part pendant au moins quinze ans.

Exception en faveur des indivisions familiale :

Lorsque l’indivision est constituée entre membre d’une même famille, les quotes-parts indivises de l’un des indivisaires peuvent être cédées à un autre membre de la famille , sans remise en cause de l’avantage fiscal. 

Dans ce cas, la personne a laquelle sont cédées ces parts devra reprendre l’engagement de conservation pour la durée restant à courir. 

IV - Engagement de conservation lorsque l’immeuble est acquis à titre gratuit :

• lorsque l’immeuble est acquis à titre gratuit, par donation, legs ou , les bénéficiaires de la cession à titre gratuit , peuvent reprendre l’engagement de conservation pour la durée restant à courir à la date de la mutation à titre gratuit.
• Ils pourront alors bénéficier de l’avantage fiscal attaché à la détention de l’immeuble. 

► L’immeuble doit être détenu directement par le contribuable :

L’immeuble doit être détenu directement par le propriétaire 

L’immeuble ne peut pas être la propriété d’une société, même une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. 

► L’immeuble peut être détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés 

L’article 156 (II) du code général des impôts prévoit que l’immeuble peut-être détenu par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés qui remplit les conditions suivantes : 

• la société doit être détenue par des associés qui sont membres de la même famille.
• ou la société civile a obtenu un agrément du ministre chargé du budget et de la culture avant le 1er Janvier 2018. Cette possibilité était  réservée aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 Décembre 2017.
• ou la société détient un immeuble dont 75 % au moins de la surface habitable est affecté à l’habitation . l’affectation à usage d’habitation pour au moins 75 % de la surface doit être réalisée dans les deux ans qui suivent l’acquisition. 

I - Détention par une société civile de type familiale :

• La société doit être détenue entre des personnes qui sont parente en ligne directe (enfants, petits enfants, parents, grands-parents) ou entre frères et sœurs, leurs conjoints et les enfants. 

II - Détention une société civile d’un immeuble dont 75 % est réservée à l’habitation :

• La surface affectée à l’habitation comprend la surface habitable telle que définie par la code de la construction et de l’habitation. 

Les parties communes ou lieu de vie commun sont considérés comme compris dans la surface habitable. 

L’affectation d’au moins 75 % de la surface de l’immeuble à l’habitation doit être réalisée dans les deux ans qui suivent l’acquisition de l’immeuble par la société. 

► L’immeuble ne peut pas être divisé ou mis en copropriété - Exceptions :

La propriété de l’immeuble ne peut être répartie ente plusieurs personnes. 

L’immeuble ne peut fait l’objet d’une mise en copropriété avec division des lots entre parties privatives et parties communes. 

Exceptions :

• Les immeubles dont au moins 75 % de la surface est affectée à l’habitation peuvent faire l’objet d’une division entre lots affectés à usage privatif et lot affectés à usage commun (mise en copropriété).
• L’affectation d’au moins 75 % de la surface de l’immeuble à usage d’habitation doit être réalisée dans les deux ans qui suivant l’acquisition de l’immeuble.

Dans ce cas, les copropriétaires doivent prendre l’engagement de conserver leurs quote-part de copropriété pendant au moins quinze ans à compter de la date d’acquisition. 

► Les avantages fiscaux : la déduction des revenus fonciers des charges foncières de l’immeuble :

Le ou les propriétaires de l’immeuble pourront déduire de leurs revenus fonciers les charges suivantes : 

I - Déduction des impôts :

Sont déductibles des revenus fonciers bruts les impôts et taxes suivants : 

• taxe foncière sur les propriétés bâties
• taxe foncière sur les propriétés non bâties
• taxe spéciale d’équipement
• imposition perçues au profit des communautés urbaines (uniquement pour la fraction se rapportant à la taxe foncière)
• taxe additionnelle en Île de France
• taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (en région Île de France)
• Contribution sur les revenus locatifs 

Plus généralement, le propriétaire pourra déduire de son revenu foncier toutes les impositions et taxes qui ne sont pas normalement à la charge de l’occupant (le locataire) du logement. Le propriétaire devra avoir payé ces impositions.

II - Déduction des primes d’assurance :

Toutes les primes d’assurance qui concernent un immeuble ou local donné en location sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur. 

• Les loyers de l’immeuble ou du local doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• Les primes d’assurance doivent avoir été acquittées par le propriétaire. 

Lorsque le propriétaire a souscrit un emprunt en vue de financer tout ou partie de l’acquisition du local loué. 

• Les primes d’assurance visant à garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. 

Condition : Le propriétaire bailleur devra déclarer les primes d’assurance sur la ligne « intérêt d’emprunt » sur sa déclaration de revenus fonciers. (déclaration n°2044 et 2044 spéciale.

III - Déduction des frais d’administration et de gestion :

Sont déductibles des revenus fonciers bruts : 

• les frais de rémunération des gardes et des concierges
• les frais de rémunération, les honoraires et commissions qui sont versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble loué
• les frais de procédure
• les autres frais de gestion

Le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier à l’administration fiscale la réalité des dépenses engagées mais aussi leur caractère déductible du revenu foncier.

L’obligation de justification ne s’applique pas pour les charges qui font l’objet d’une déduction forfaitaire (déduction forfaitaire de 20 € pour les autres charges de gestion et les frais de procédure).

IV - Les travaux d’amélioration du bien immobilier loué :

Les travaux d’amélioration réalisés par le propriétaire bailleur sont déductibles des revenus fonciers si l’immeuble est un logement. Dans les autres cas, ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour finalité d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à l’immeuble, au local ou au logement. 

Ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bien loué.

Sont ainsi considérés comme des travaux d’amélioration :

• installation de chauffage central
• création ou installation d’une salle d’eau
• raccordement au tout à l’égout
• installation d’un ascenseur ou de portes d’ascenseur
• installation d’une antenne collective de télévision

Cas particulier des cuisines équipées :

• Les coûts d’acquisition des équipements électroménagers d’une cuisine équipée sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur, lorsque la mise à disposition de ces éléments sont expressément prévu par la bail.
• Si les travaux d’équipement sont réalisés postérieurement à la signature du bail, le propriétaire ne pourra bénéficier de la déduction que si la mise à disposition de ces nouveaux équipements est prévue par un avenant au bail. 

V - Les travaux de réparation et d’entretien :

Les travaux de réparation et d’entretien sont ceux qui ont pour objet de remettre un immeuble (ou un logement) en bon état. 

• Les dépenses de réparation et d’entretien ne doivent pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble.
• Ces travaux ne doivent avoir comme objet que de permettre un usage normal de l’immeuble ou du logement ; usage conforme à sa destination. 

A) Condition de déduction des dépenses de réparation et d’entretien :

L’immeuble, le local ou le logement doit être donné en location à un preneur. 

• Les dépenses de réparation et d’entretien qui portent sur un local ou un logement qui n’est pas loué ne sont pas considérés comme des charges déductibles.
• Les dépenses de réparation et d’entretien qui sont liées à des opérations de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier. 

B) Déduction des dépenses locatives de réparation et d’entretien :

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien sont celles qui sont normalement à la charge du locataire . Ces dépenses sont énumérées à l’article 1754 du code civil 

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire, même si elles sont payées par lui.

Exceptions :

• dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure : 

Les dépenses qui sont rendues nécessaires à raison de la vétusté, de la force majeure ou un défaut de construction sont déductibles du revenu foncier du propriétaire.

• dépenses rendues nécessaires pour faciliter la mise en location : 

ces dépenses ne seront déductibles lorsque la location est consentie à des conditions anormales ou lorsque le propriétaire prend en charge ces dépenses à raison de rapports personnels, familiaux ou d’intérêt avec le locataire

• dépenses locatives récupérables sur le locataire mais non récupérées 

Article 31 (I-1°-a-ter) d code général des impôts 

Les dépenses locatives récupérables sur le locataire et qui n’ont pas été remboursées au propriétaire au 31 Décembre de l’année de départ du locataire, sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire.

Les dépenses locatives récupérables sur le locataire sont fixées par le décret N°87-713 du 26 Août 1987 

VI - Travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement :

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur. 

Exceptions :

• Les travaux qui ont pour effet de scinder un appartement en deux logement distincts et ceux qui ont pour objet la modernisation des locaux constituent des dépenses d ‘amélioration et non des dépenses de reconstruction. Les dépenses liées à ces travaux sont donc déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d’habitation.
• Lorsque les travaux ont pour objet une redistribution de la surface du logement par la pose notamment de nouvelles cloisons internes ou le déplacement de certaines cloisons internes, les travaux seront considérés comme des travaux d’amélioration du local loué. Les dépenses liées à ces travaux sont déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d’habitation. 

VII - Les charges locatives :

Les charges locatives déductibles sont toutes les charges qui incombent normalement au locataire mais qui sont restées à la charge du propriétaire bailleur.

• Seules les charges locatives qui n’ont pas été payées au 31 Décembre de l’année du départ du locataire son déductibles. 

VIII - Déduction des intérêts d’emprunt : 

Lorsque le propriétaire a choisi le régime réel d’imposition de ses revenus fonciers, il pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts des emprunts qui ont servi à financer :

• la conservation
• l’acquisition
• la construction
• la reconstruction
• l’agrandissement
• la réparation
• l’amélioration
  du local loué.

IX - Déduction des frais d'éviction et de relogement :

A) Conditions de déduction des frais d’éviction :

L’indemnité d’éviction est une somme versée par le propriétaire bailleur à son locataire afin de le dédommager de la non poursuite du bail.

• L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible des revenus fonciers de celui ci, si elle est destinée à libérer les locaux loués en vue d’une relocation immédiate et dans de meilleures conditions. 

B) Conditions de déduction des frais de relogement :

Lorsque le propriétaire effectue des travaux ou lorsque le logement n’est plus en état d’être loué par un fait fortuit, les frais engagé par le propriétaire pour reloger le locataire durant la durée des travaux , sont considérés comme des charges déductibles du revenu foncier. 

• Pour être déductibles ces frais doivent être engagés en vue de la conservation des revenus fonciers du propriétaire.

► Les avantages fiscaux : la déduction sans limite des déficits fonciers sur le revenu global :

• Lorsque après déduction des charges foncière, le ou les propriétaires de l’immeuble constate un déficit, celui-ci est imputable sans limite sur leur revenu global.
• Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit foncier, celui-ci est reporté sur le revenu global des six  années suivantes.